不動産を売却する際に消費税が課税されるケースは?

2022-03-22

不動産を売却する際に消費税が課税されるケースは?

この記事のハイライト
●個人か事業者かで、不動産売却における消費税の課税対象は変わる
●売却する不動産が土地の場合は、消費税の非課税対象となる
●売却価格を把握できれば、消費税額の目安がわかる

「不動産を売却する際には、消費税がかかるの?」と、疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産を売却する際に、消費税の課税対象になるかならないかはどのように決まるか、消費税を計算するうえでの注意点をご紹介します。
さいたま市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を売却する際に消費税の課税対象となるケースは?

不動産を売却する際に消費税の課税対象となるケースは?

不動産の売却において、消費税の課税対象となるものには、以下のものがあります。

  • 売却する建物
  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 融資の繰上返済をおこなう際の手数料
  • 司法書士に支払う報酬

売却する建物

新築戸建てや中古マンションなどの建物を売却する場合、建物には消費税が課税されます。
ただし、個人の方が、不動産売却をおこなう建物については、非課税となります。
消費税の課税対象となるのは、「事業者が事業として対価を得ておこなう」不動産売却です。
そのため、事業者に該当しない個人が不動産を売却する場合は、消費税の課税対象にはなりません。
しかし、個人の方でも、前々年の課税売上が1,000万円を超えていれば、課税対象となる個人事業者(課税事業者)に該当します。
個人事業者に該当すると、売却する建物は課税対象となりますので、ご注意ください。
たとえば、個人の方が投資用不動産を売却する場合、前々年の賃料収入などの課税売上高が1,000万円を超えていれば、その不動産には消費税が課税されます。
また、個人の方が、不動産会社やマンションデベロッパーなどの事業者から新築マンションや中古住宅を購入する場合も、購入する建物は課税対象です。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産売却をおこなう際、多くの場合は、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこないます。
その際に不動産会社に対して支払う仲介手数料は、消費税の課税対象です。

融資の繰上返済をおこなう際の手数料

不動産売却をおこなうためには、住宅ローンの残債を完済し、金融機関が設定する抵当権の抹消登記をおこなわなければいけません。
一般的には、不動産売却で得た代金を住宅ローンの完済に充てますが、その際の繰上返済には、手数料がかかります。
繰上返済の手数料は消費税の課税対象です。

司法書士に支払う報酬

抵当権の抹消登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。
この際、司法書士に支払う報酬も、消費税の課税対象になります。

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不動産を売却する際に消費税の非課税対象となるケースは?

不動産を売却する際に消費税の非課税対象となるケースは?

不動産の売却において、消費税の非課税対象となるものには、以下のものがあります。

  • 売却する土地
  • 個人が売却する建物
  • 土地の定着物
  • 不動産取得税、登録免許税などの税金

売却する土地

不動産売却において、土地は売却する場合も貸付する場合も非課税対象です。
国税庁のホームページに記載されている主な非課税取引には、「土地の譲渡および貸付け」も含まれています。
消費税は、消費されるモノやサービスに対して課税されますが、土地の取引は、「資本の移転」とみなされるため、土地は非課税対象になります。

個人が売却する建物

先述したとおり、建物には原則として消費税が課税されますが、個人が売却する建物は、非課税対象となります。
個人の方は、消費税の課税対象となる「事業者」ではないからです。
ただし、個人の前々年の課税売上が1,000万円を超え、課税事業者に該当する場合は、売却する建物は課税対象となりますので、ご注意ください。

土地の定着物

土地の定着物とは、庭に生えている草木や石垣、庭園などのことをいいます。
これらのものは、土地と一体のものとして考えられますので、非課税対象となります。

不動産取得税、登録免許税などの税金

不動産売却をおこなう際には、消費税のほかにも、以下の税金が発生します。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税

これら自体が税金ですので、重複して課税対象にはなりません。

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不動産を売却する際にかかる消費税の計算方法の注意点は?

不動産を売却する際にかかる消費税の計算方法の注意点は?

ここまで、不動産を売却する際に課税対象となるものおよび非課税対象となるものをご紹介しました。
不動産は大きい金額の取引になりますので、消費税額も大きくなります。
そこで気になるのが、「不動産売却にはどれくらいの消費税が課税されるのか」ということでしょう。
最後に、不動産の売却における消費税を計算する際の注意点についてご紹介します。

建物の消費税額を計算する方法について

前述のとおり、不動産を売却する際の消費税は、建物にのみ課税されます。
しかし、建物だけを売却するケースは少なく、多くの場合は、土地と建物を同時に売却するでしょう。
土地と建物を同時売却する際には、「固定資産税評価額」に基づいて、消費税額を計算するのが一般的です。
たとえば、固定資産税評価額が「土地=3,000万円、建物=1,000万円」の場合、固定資産税評価額の割合は以下のとおりになります。

  • 土地:3,000万円÷4,000万円×100=75%
  • 建物:1,000万円÷4,000万円×100=25%

この物件を5,000万円で売却した場合、土地と建物の価格は以下のとおりです。

  • 土地:5,000万円×75%=3,750万円
  • 建物:5,000万円×25%=1,250万円

建物価格は1,250万円ですので、消費税額は10%の125万円になります。

仲介手数料は上限額が決まっている

不動産の売却が成立した際に、不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法(宅建業法)で上限額が決められています。
仲介手数料の上限額は、以下のとおりです。

  • 売買価格200万円以下の部分:売買価格×5%+消費税
  • 売買価格200万円超400万円以下の部分:売買価格×4%+消費税
  • 売買価格400万円超の部分:売買価格×3%+消費税

売買価格が5,000万円の場合の消費税額は以下の金額になります。

  • 200万円以下の部分:200万円×5%×消費税10%=1万円
  • 200万円超400万円以下の部分:200万円×4%×消費税10%=8千円
  • 400万円超の部分:4,600万円×3%×消費税10%=13万8千円
  • 合計:15万6千円(仲介手数料額156万円)

住宅ローンの繰上返済手数料の消費税額

住宅ローンの繰上返済手数料は、融資を受けている金融機関によって異なりますが、固定利率の場合で3万円から5万円、それ以外の場合は3千円から5千円程度です。
消費税額は、固定利率の場合で3千円から5千円、それ以外の場合は3百円から5百円程度になります。

司法書士への報酬の消費税額

司法書士への報酬額の相場は、1万5千円から2万円程度です。
そのため、報酬額にかかる消費税額は1,500円から2,000円ほどでしょう。

売却価格を把握することが重要

売却する建物と仲介手数料に課税される消費税額は、売却価格によって大きく変動します。
場合によっては、消費税だけで数百万円を超えることもありますので、注意が必要です。
しかし、売却価格を把握することができれば、消費税額がいくらになるのか、ある程度目安をつけることができます。
売却価格を把握するための方法は、不動産会社に価格査定を依頼することです。
株式会社ハウスマスターでは、不動産の価格査定をおこなっておりますので、「いくらで売れるか知りたい」とお考えであれば、お気軽にご相談ください。

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まとめ

今回は、不動産を売却する際にかかる消費税についてご紹介しました。
個人の方が、不動産を売却する場合、建物に課税される消費税は非課税になるケースが多いですが、仲介手数料や住宅ローンの繰上返済手数料、司法書士への報酬には、消費税が課税されてしまいます。
しかし、仲介手数料は、売却価格によって上限額が決まっていますので、売却価格がわかれば、消費税額の目安を把握することができます。
株式会社ハウスマスターは、さいたま市北区を中心として、不動産売却のご相談を承っております。
「いくらで不動産売却できるか知りたい」とお考えのお客様は、お気軽にお問い合わせください。

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