相続後の不動産売却でかかる「譲渡所得税」とは?確定申告が必要かも解説

2022-02-22

相続後の不動産売却でかかる「譲渡所得税」とは?確定申告が必要かも解説

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却するときに関連する税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」
●親と同居していたマイホームだけでなく、相続した空き家でも3,000万円特別控除が利用できる可能性がある
●相続後に不動産売却をして控除前の譲渡所得がプラスなら翌年の「確定申告」が必要

親の相続で不動産を受け継ぐといったケースは少なくありません。
一方で、すでにマイホームをお持ちの場合など、相続した家を活用する予定がなければ、不動産売却をしたほうが相続のトラブルにもなりにくいと考えられます。
今回は、相続後に不動産売却する方のために「譲渡所得税」について解説します。
北区を中心にさいたま市で相続した不動産を売却する方は、ぜひ参考にご覧ください。

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相続後の不動産売却で生じる譲渡所得税とそのほかの税金を解説

相続後の不動産売却で生じる譲渡所得税とそのほかの税金を解説

相続をして不動産売却をするとき、知っておきたいのが「譲渡所得税」の知識です。
まずは譲渡所得税と、そのほかに必要となる税金について解説します。

譲渡所得税

「譲渡所得税」とは、相続した不動産を売却後、売却益である「譲渡所得」が生じたときに課税される税金です。
譲渡所得税には、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つの税金が含まれます。
相続人が複数いる場合も、譲渡所得税はそれぞれの相続人が、売却した翌年の確定申告をおこなって支払うことになります。
確定申告のためにも必要になるのが税額の計算です。
譲渡所得税は、おおまかにいうと、2つの手順で求めることができます。
計算式①「収入金額-取得費-譲渡費用=譲渡所得」
まず売却益である譲渡所得をこの式で求めますが、この時点でマイナスとなれば、譲渡所得税は発生しません。
収入金額は譲渡した金額です。
譲渡費用とは不動産売却時の仲介手数料などです。
取得費は土地の購入代金や手数料、減価償却費相当額を差し引いた建物の購入代金などです。
相続の場合には被相続人が購入したときの金額をもとにします。
もしも、取得費が不明であれば、売却額の5%を取得費として計算することも可能です。
計算式②「譲渡所得×税率=譲渡所得税」
計算式①で求めた譲渡所得に税率をかけると譲渡所得税が計算できます。
税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わりますが、相続した不動産の場合には、親が所有していた期間を含めることが可能です。
短期譲渡所得(所有期間が5年以内):税率39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
長期譲渡所得(所有期間が5年超):税率20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

それ以外の税金

売却益の有無にかかわらず、不動産売却をすると必要になるのが「印紙税」と「登録免許税」です。
印紙税
印紙税は、不動産売却時の売買契約書にかかる税金で、印紙を貼って納税します。
税額は契約金額にもとづいて、200円から60万円までの間で段階的に設定されています。
たとえば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下であれば2万円(軽減税額適用時は1万円)です。
登録免許税
相続をしたとき、相続人に所有権を変更するためにかかるのが「登録免許税」です。
登録免許税は、「課税標準×税率」で求められますが、相続による土地や住宅の所有権移転登記の税率は0.40%となります。
なお、相続して換価分割をする場合など、代表者が相続登記をして不動産売却を進めるケースがあります。
その際の印紙税や登録免許税は、いったん代表者が支払い、分割時に相続人で精算します。

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譲渡所得税が軽減できる!相続後の不動産売却で利用できる控除とは

譲渡所得税が軽減できる!相続後の不動産売却で利用できる控除とは

相続後に不動産売却をすると、譲渡所得税の負担が気になるところです。
しかし、不動産売却をするとさまざまな控除や特例が用意されていますから、賢く活用することで、譲渡所得税を大きく軽減できる可能性があります。

相続後の不動産売却で利用できる「控除」

相続の場合の「3,000万円特別控除」
マイホームの3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。
つまり、取得費や譲渡費用にくわえて最大で3,000万円が差し引けるので、譲渡所得が大幅に減り、譲渡所得税の負担も軽くなります。
相続して不動産売却をする場合、親の存命中に同居しており、一定の要件を満たしているとマイホームの3,000万円特別控除が利用できます。
また、相続で空き家を受け継ぎ、売却するケースも少なくありません。
その際は同居していなくても、親が1人暮らしであったなどの要件を満たしていると「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用でき、3,000万円を控除できる可能性があります。
なお、2つの特別控除の併用はできませんので、気をつけましょう。

相続後の不動産売却で利用できる「特例」

続いて、相続して不動産売却したときに譲渡所得税の軽減につながる特例もご紹介します。
取得費加算の特例
相続後、3年10か月以内に不動産売却をしたときに利用できるのが「取得費加算の特例」です。
具体的には、相続後に売却した不動産にかかる相続税を「取得費」として、譲渡所得から控除できるというものです。
取得費として差し引ける額が大きくなることで、譲渡所得税が軽減されます。
この特例も大きな節税効果が期待できるので、ぜひ覚えておきたい制度のひとつです。
適用要件としては、相続や遺贈で取得した不動産であることや、相続した人に相続税が生じていることなどの条件があるので、事前に確認しましょう。
10年超所有軽減税率の特例
不動産売却する家が10年以上所有しているものであれば、この特例によって、譲渡所得税を計算するときの「税率」を低くできます。
通常、所有期間が5年超の不動産の場合、譲渡所得がいくらでも税率は20.315%となります。
しかし、この特例では譲渡所得の6,000万円以下の部分に対して軽減税率が適用され、税率14.21%となります。
6,000万円超の部分は、通常の長期譲渡所得と同じ税率20.315%です。
3,000万円特別控除との併用もできるので、所有期間が長いケースでは有効な節税方法となるでしょう。

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相続後に不動産売却したら必要?譲渡所得税の「確定申告」を解説

相続後に不動産売却したら必要?譲渡所得税の「確定申告」を解説

相続後の不動産売却をすると、確定申告が必要になる場合があります。
ここでは不動産売却をした方が知っておきたい確定申告の基礎知識を解説します。

不動産売却した翌年に「確定申告」

相続後に不動産売却をして、売却益である譲渡所得が生じたら、その翌年に忘れずに確定申告をおこないましょう。
例年、会社が年末調整をするので確定申告はしていないという会社員の方も、不動産売却をして得た譲渡所得は個人で申告の手続きをする必要があります。
確定申告の時期は、毎年2月16日から3月15日です。
このときまでに必要書類を用意し、譲渡所得税を計算して、税務署に持参するかインターネットから手続きします。

不動産売却後の確定申告での注意点

確定申告をするかどうかを判断するときに注意点があり、「控除や特例の適用前の所得」がプラスかを確認するようにしましょう。
控除を使うとマイナスだけど、控除前はプラスになる場合も、確定申告が必要です。

確定申告で準備する書類

相続後に不動産売却をし、確定申告をするときの必要書類は、どの控除や特例を利用するかでも変わります。
たとえば、マイホームの3,000万円特別控除を利用するときは、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」も用意します。
しかし、空き家の特別控除の場合は家屋付きで売却したか、解体して売却したかでも異なります。
必要書類は不動産売却時の状況にあわせて、早めに確認、準備をするのがおすすめです。

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まとめ

譲渡所得税が生じても、控除や特例により、売主の方の負担は軽減できる可能性があります。
また不動産は売却をすることで分割しやすくなり、相続トラブルも回避できます。
株式会社ハウスマスターでは、北区を中心にさいたま市で、相続後の不動産売却をサポートしております。
相続した家の査定などもお気軽にご利用ください。

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