不動産売却における心理的瑕疵とは?心理的瑕疵物件は売却しづらい?

2021-12-21

不動産売却における心理的瑕疵とは?心理的瑕疵物件は売却しづらい?

不動産の売却を検討されている方の中には、心理的瑕疵がどのような影響を及ぼすのか心配している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回はあまり知られていない不動産取引における心理的瑕疵について解説いたします。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

買主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらのこと
不動産取引において、物件の重大な欠陥を「瑕疵」といいます。
多くの場合、雨漏りや壁のひび割れのような建物の構造上の欠陥を指しますが、心理的瑕疵は「購入したくない、住みたくない」と感じる瑕疵のことをいいます。

具体的な事例

過去に自殺や殺人事件が起きた
いわゆる「事故物件」と呼ばれる物件のことです。
病気や突然死などの自然死は基本的には該当しませんが、発見までに時間が経過してしまい発見時の状況が悪かった場合は心理的瑕疵とされることもあります。
反社会的勢力の事務所が近くにある
物件周辺に暴力団の事務所がある場合も心理的瑕疵物件となります。
騒音や異臭など近隣住民のトラブルを抱えている
入居後、長い付き合いとなる近隣住民に問題が起きていることを知らずに購入したくありませんよね。

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不動産売却時に心理的瑕疵が物件価値に及ぼす影響とはどんなことがあるのでしょうか?

買い手がつきにくくなる
一般的に事故物件はどうしても避けられてしまうため、買い手がつきにくい現実があります。
売却物件自体の欠陥はなくとも、心理的瑕疵が物件価値へ及ぼす影響は大きいと言わざるを得ません。
相場より安い価格でしか売れなくなる
心理的瑕疵物件は周辺相場より1割~2割程度は安くなると思っていたほうが良いでしょう。
その他、クリーニングや大がかりなリフォームが必要な場合はさらに費用が必要となりますので手元に残る金額は少なくなります。

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売却物件の心理的瑕疵についての告知義務について

重要事項説明書に記載してあらかじめ買主へ告知、説明する義務があります!
心理的瑕疵物件を売却するときにはその事実を買主へ伝えなければなりません。
もしも、その事実を知っていながら告知をしなかった場合、告知義務違反として後日損害賠償を請求される可能性が高く、過去にもそういった事例が多くあります。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」制定
令和3年10月、国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が制定されました。
今までは告知をする事故の内容や期間に関しての判断基準がなく、曖昧な部分がありました。
このガイドラインには事故物件の告知義務の範囲や期間が明示されており、売主、買主双方にとってより安心した取引がおこなわれることが期待されます。

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まとめ

心理的瑕疵物件の売却をするときは、物件の査定をする前に不動産会社へ伝えておきましょう。
そうすることでトラブルを未然に防ぐことができ、適切な売却活動をおこなうことができるでしょう。
私たち「株式会社ハウスマスター」はさいたま市北区を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
弊社のホームページより、24時間不動産査定依頼を受け付けておりますので、ぜひご利用ください。

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